Upravljanje in vzdrževanje večlastniške stavbe

Vzdrževanje večlastniške stavbe zajema dela in posege, ki se izvajajo na skupnih delih in napravah z namenom, da se ohranijo pogoji za bivanje in da se ohranja vrednost celotne stavbe in posamezne enote. Za vzdrževanje se šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje.

Okrog vzdrževanja večlastniških stavb je zelo veliko napisanega, tudi stanovanjska zakonodaja je s svojimi določili kar močno posegla na to področje. Zagotovo v dobri veri ohranjanja ohranjajo pogoji za bivanje v stavbi in osnovni namen posamezne stavbe kot celote. Za vzdrževanje se šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje. Stroški vzdrževanja se delijo izključno po solastniških deležih, saj izhaja ta strošek iz naslova lastnine in ne, tako kot obratovanje, iz naslova dejanske uporabe.

 

Za zagotavljanje vzdrževanja večlastniške stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje vsaj dveh in največ petih let. V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih vplačili v rezervni sklad.

Za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja (100 % soglasje), se štejejo zlasti spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve rabe posameznih delov, spremembe v višini vplačil v rezervni sklad, spremembe namembnosti skupnih prostorov in izboljšave, ki se ne štejejo za vzdrževanje stavbe.

Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa je nujen za redno vzdrževanje stvari, lahko katerikoli etažni lastnik ali upravnik predlaga, da o izvedbi posla odloča bodisi sodišče v nepravdnem postopku, bodisi pristojni organ stanovanjske inšpekcije.

 

Delitev vzdrževalnih del v sistemu upravljanja večlastniških stavb

Kot je že znano upravljanje zajema sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti stavbe. Za posle rednega upravljanja je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

 

Vzdrževanje stavbe zajema dela in posege, ki se izvajajo na skupnih delih in napravah z namenom, da se ohranijo pogoji za bivanje in da se ohranja vrednost celotne stavbe in posamezne enote.

 

Normativi vzdrževanja elementov stavbe so razdeljeni na tri osnovne skupine:

• gradbena in zaključna dela;
• instalacije in
• opremljanje zemljišča zunaj stavbe.

 

Tako lahko vzdrževanje stavb razčlenimo na posamezne konstruktivne elemente zgradbe, in sicer na vzdrževanje:

• temeljev in ostalih betonskih konstrukcij,
• sten in stropov,
• podov, tlakov,
• stopnišč in hodnikov,
• vrat in oken,
• fasade,
• ostrešij,
• strehe,
• pripadajočih zemljišč k stavbi.

V tem primeru gre predvsem za izvajanje gradbenih in zaključnih del

 

Pod vzdrževanje instalacij v objektu zapade:

• elektroinstalacije (jaki, šibki tok),
• vodovodne instalacije (vodovod, hidroforji, sanitarna oprema),
• strojne instalacije (ogrevanje, prezračevanje,dvigala) ter 
• kanalizacija.

 

Vzdrževanje elementov na področju opremljanja zemljišča zunaj stavbe obsega vzdrževanje:

• naprav za odplake (kanali na dvorišču, čistilne naprave/mehanične in biološke/, ponikovalne naprave, kontrolni in vhodni jaški, črpalne naprave za odplake),
• naprav za preskrbo z elektriko in vodo zunaj stavbe,
• ograj in utrditev,
• mejnih zidov,
• teras, obloženih z betonskimi ploščami,
• diferenčnih stopnic,
• peskovnikov za otroke,
• parkirnih prostorov,
• utrjevanje dostopnih poti,
• raznih pomožnih prostorov kot so garaže, zaklonišča ipd.

 

Redna vzdrževalna dela manjše vrednosti

Upravnik mora skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih stavbe. 
 

Ta dela so predvsem:

• čiščenje peskolovcev in usedalnikov,
• popravila dimniških kap,
• delna zamenjava in popravilo strešne kritine,
• slikanje in pleskanje skupnih prostorov v stavbi,
• popravila ključavničarskih in kleparskih izdelkov,
• krpanje ometov na fasadah in v skupnih prostorih,
• popravila in pleskanja vhodnih vrat,
• popravila podov, tlakov, pragov,
• menjava svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk v skupnih prostorih stavbe,
• popravila instalacij centralne kurjave, vodovodne in električne instalacije,
• vzdrževanje poštnih nabiralnikov,
• vzdrževanje zvoncev, domofonov, in električnih ključavnic v skupnih prostorih stavbe.

 

V kategorijo teh del spadajo tudi zakonsko predpisani servisi in periodični pregledi. Ti pregledi, servisi oziroma ukrepi zaščite stavbe se nanašajo na:

• konstruktivne elemente zgradbe (pregledi gradbene konstrukcije, redno periodično čiščenje dimnikov, kanalizacije, prezračevanja, pregledi in meritve strelovodov ipd.),
• skupne naprave (preglede in servise dvigala, instalacij, merilnih naprav, kurilnice, servisiranje in pregledi hidroforjev ipd.),
• zaklonišča (redni pregledi zaklonišč),
• elemente požarne zaščite (servisiranje gasilnih aparatov, hidrantnega omrežja, sistemov aktivne požarne zaščite, skrb za požarni red, požarno varovanje),
• higiensko in zdravstveno zaščito (izvajanje dezinfekcije, dezinsekcije, deratizacije, mikrobioloških preiskave vode).

 

Manjša dela upravnik lahko izvede samostojno po načelu dobrega gospodarja, brez predhodnega soglasja etažnih lastnikov. O tako izvedenih delih je upravnik v dolžan poročati lastnikom stanovanj na zboru lastnikov. Praviloma bo upravnik sam, s svojimi pogodbenimi izvajalci, skrbel za izvajanje teh del, lahko pa se lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih dogovorijo, da del teh del izvajajo sami oziroma za izvajanje teh del določijo hišnika.