Stanovanje predstavlja za človeka oziroma za njegovo družino, eno od najpomembnejših življenjskih potreb in največjo postavko družinskega proračuna. Zato je skrb za upravljanje s tem pa vzdrževanje in obratovanje te lastnine-stanovanja in stavbe v kateri se nahaja- zelo pomemben dejavnik za vsakega lastnika. Zahteve in vse večja pričakovanja lastnikov nepremičnin, zaostreni tržni pogoji in  stalna konkurenca med upravniki nepremičnin, hkrati pa veljavna stanovanjska zakonodaja in predpisi, silijo tako podjetja in družbe, ki opravljajo storitve upravljanja nepremičnin, kot vse njihove zaposlene, k čim večji strokovnosti, stalnem usposabljanju ter optimizaciji poslovanja. Še posebej so te zahteve očitne pri vsakodnevnem poslovanju oziroma pri upravljanju nepremičnin, predvsem pri upravljanja večstanovanjskih stavb in poslovnih prostorov.

Kaj sploh je upravljanje nepremičnin, zakaj upravnik?

Upravljanje na splošno pride v poštev pri vseh nepremičninah ne glede v kakšni lastninski obliki so. Posebej upravljanje večstanovanjskih stavb definira Stanovanjski zakon in obsega stanovanjske storitve, vzdrževanje, obratovanje stanovanjske stavbe, vzdrževanje funkcionalnega in skupnega funkcionalnega zemljišča, skrb za varstvo bivalnega okolja ter vse storitve  s tem v zvezi.

S prodajo več kot polovice  prejšnjega družbenega stanovanjskega fonda je Slovenija sedaj čisto pri evropskem vrhu glede deleža lastnih stanovanj. To ima tudi nekaj negativnih posledic, velik delež lastništva stanovanjskih zgradb namreč otežuje upravljanje in vzdrževanje. Lastniki stanovanj v posamezni stavbi se med seboj lahko zelo razlikujejo po svojem finančnem stanju, navadah in interesih. Med lastniki je  precejšnje število takih, ki jim dohodki ne zadoščajo za poravnavanje osnovnih lastniških obveznosti (prispevati svoj delež, v sorazmerju s svojim solastniškim deležem na skupnih delih, objektih in napravah posamezne večstanovanjske stavbe, k poravnavi stroškov vzdrževanja večstanovanjske hiše). Zavest, da lastnina in vzdrževanje le-te ni le pravica temveč tudi dolžnost oziroma breme, počasi prodira med vse solastnike posamezne stavbe.

Upravljanje nepremičnin

Upravljanje nepremičnin zajema skrb za vzdrževanje lastnine, obratovanje nepremičnin in urejanje pripadajočega (funkcionalnega) zemljišča ter skupnih delov in naprav. Družbe za upravljanje nepremičnin se pri izvajanju teh nalog trudijo predvsem:

• ponuditi lastnikom nepremičnin, ki so pogodbeno zaupali upravljanje, kvalitetno, tekoče in tehnično strokovno  vzdrževanje  njihove lastnine,
• podati pravilno in pravično razdelitev obratovalnih in vzdrževalnih stroškov po stanovalcih (lastnikih in najemnikih),
• nuditi lastnikom nepremičnin druge dejavnosti na področju urejanja nepremičnin (pravna razmerja, najemna razmerja, odkupi-prodaje nepremičnin,  pooblaščeno zastopstvo…)
• ponuditi in širiti dejavnosti lastnikom, ki tega načina upravljanja nepremičnin še nimajo oziroma ne poznajo.

Predvsem pa je naloga upravnika skrb za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti ter vzdrževanje stavbe tako, da stavba dočaka in preseže tisto življenjsko dobo, ki ji je bila namenjena ko so jo zgradili in da vsem tem času nemoteno in varno obratuje. Torej je dolžnost upravnika lastnikom nepremičnin, ki so upravniku pogodbeno zaupali upravljanje, nuditi kvalitetno upravljanje njihove lastnine ob čim manjših stroških.

Poravna zapadlih obveznosti

Z zadnjimi očitki in obtožbami upravnikov nepremičnin s tako imenovanim neupravičenim pobiranjem provizij na račun etažnih lastnikov, se lahkomiselno in populistično ruši poslanstvo in namen zahtevnega posla upravljanja nepremičnin. Najhujše pri tem pa je, da se z lažmi in manipulacijami, vnaša razdor in nezaupanje med etažnimi lastniki in upravniki nepremičnin. Tako se v zadnjem času na delo upravnikov pojavljajo očitki o lahkem zaslužku na račun opeharjenja naivnih etažnih lastnikov z neupravičenim pobiranjem provizij. Zato je potrebno jasno razčistiti in pojasniti vlogo upravnika pri poravnavi računov dobaviteljev ali izvajalcev za etažne lastnike stavb v upravljanju.

S posebno pogodbo o poslovnem sodelovanju oskrbe terjatev se lahko, na osnovi 71. člena SZ-1, upravnik posamezne stavbe  in dobavitelj/izvajalec storitev za etažne lastnike stavbe v upravljanju upravnika dogovorita, da bo upravnik izvajalcu v celoti in redno poravnaval račune za opravljanje njegovih dobav oziroma storitev v večstanovanjskih stavbah, ki so v  njegovem upravljanju. Praviloma mora tveganje neplačevanja iz naslova storitev ali dobav nositi izvajalec oziroma dobavitelj, a ti to tveganje običajno raje prenesejo na upravnika. Upravnik se tako zaveže dobavitelju/izvajalcu račune plačevati v celoti v določenem roku od izstavitve računa upravniku, ne glede na to, da kateri od lastnikov ali najemnikov upravniku ni poravnal računa za opravljeno storitev. 

Za prevzem obveznosti iz naslova tveganja neplačevanja s strani etažnih lastnikov oziroma neizterjanega dolga, pripada upravniku plačilo za obračun storitev oskrbe terjatev v določenem odstotku  (praviloma 3-5%) od posamezne neto fakture, izstavljene s strani izvajalca.

Tako dobavitelj/Izvajalec račune za izvajanje svojih storitev naslavlja na upravnika kot naslovnika in plačnika, vendar je na računu navedeno, kdo je uporabnik storitev (odjemno mesto, ime ulice, hišna številka in kraj). Račune izvajalca se razdeli posameznim etažnim lastnikom oziroma najemnikom glede na veljavne predpise. Upravnik je dolžan skladno s tako pogodbo o prevzemu terjatev  račune poravnati dobavitelju/izvajalcu v vsakem primeru, razen v primeru, ko lastniki oziroma najemniki račun v roku argumentirano zavrnejo zaradi reklamacije. S plačilom terjatve oziroma izpolnitvijo dogovorjenih obveznosti preide posamezna terjatev izvajalca z vsemi stranskimi pravicami in jamstvi na upravnika, ki v svojem imenu in za svoj račun vodi izterjavo etažnih lastnikov oziroma najemnikov. Upravnik ni upravičen do uveljavljanja kakršnih koli stroškov povezanih s izterjavo ali morebitno neizterljivostjo terjatev do izvajalca, niti teh stroškov ne sme in ne more prevaliti na redne plačnike posamezne stavbe. Ob tem je posebno potrebno navesti, da se v tem primeru strošek dobavitelja za redne plačnike nikakor poveča. Prav tako dobavitelji ali izvajalci v tem primeru stroškov izterjave ne zaračunavajo dodatno na ceno dobave ali storitve, to je jasno razvidno npr. iz cene dobave vode , ki je za uporabnika enaka ne glede na to ali ta prebiva v individualni hiši ali v stanovanju v bloku-povsod je M3 vode za uporabnika  enak! 

Izbira izvajalca mora biti pregledna

V zadnjem obdobju smo upravniki deležni obtožb stanovskega kolega o neupravičenem pobiranju provizij in prikrojevanju razpisov in izborov izvajalcev za večja vzdrževalna dela. V očeh etažnih lastnikov se nas skuša prikazati kot lupilce, ki gulijo etažne lastnike in se neupravičeno okoriščajo na njihov račun. Tako se njih prikazuje kot naivne bebce (opice?'), ki slepo pristajajo na pobiranje provizorij na njihov račun s strani zavaljenega, zlobnega, prevarantskega upravnika s cigaro v ustih. Vse to z jasnim namenom očrnitve dela upravnikov s postavljeno novo odrešitvijo, ki se imenuje Izberem.si.. Skrajno ponižujoče in banalno, tako do upravniškega ceha, predvsem pa do etažnih lastnikov.

Zato je potrebno na tem mestu jasno na kratko ponoviti, da postopek izvajalca za večja vzdrževalna dela poteka ob skupnem sodelovanju zastopnikov etažnih lastnikov in upravnika. Predstavniki etažnih lastnikov lahko k seznamu nabora izvajalcev s strani upravnika, katere se vabi k oddaji ponudbe, dodajo svoj seznam izvajalcev. Vsem, brez izjeme, je upravnik dolžan poslati jasen popis del, z izdelano finančno konstrukcijo odplačila terjatev. Ponudbe se zbirajo izključno v zaprtih kuvertah na dogovorjenem naslovu in se odpirajo ob sočasni prisotnosti tako predstavnikov etažnih lastnikov kot upravnika. Skupaj se izvede vrednotenje prispelih ponudb, pri čemer cena igra bistveni kriterij, ni pa to edini. Pomembni so tudi rok izvedbe, garancija del, reference, možnost odplačila na obroke…

Etažni lastniki že sedaj sami znajo in so sposobni poiskati kvalitetne izvajalce za vse vrste del na trgu. Upravnik ima lahko svoje preverjene in zanesljive pogodbene izvajalce, s katerimi zagotavlja nemoteno vzdrževanje, takojšnjo odzivnost, poznavanje stavbe in konstruktivnih elementov za vzdrževanje, nikakor pa ne sme in ne more s temi izvajalci krojiti in vsiljevati etažnim lastnikom izbora za izvedbo. Etažni lastniki so tisti, ki izbirajo in potrjujejo izvajalce.

Upravnik je razpet med zakonodajo in zahtevami naročnikov storitev

Pri vsakodnevnem poslovanju z nepremičninami-pri upravljanju večstanovanjskih stavb in poslovnih prostorov danes stranke pričakujejo in zahtevajo od upravnika strokovno izvajanje nalog, predvsem pa jasno, pravično in pregledno delitev vseh mesečnih stroškov preko položnice, ki nastajajo v stavbi. Upravnik pa je pri izvajanju svojega posla ves čas razpet med določili zakonodaje, ki ureja to področje (stanovanjski zakon, velikokrat ne dorečeni in neusklajeni podzakonski akti) ter zahtevami in pričakovanji naročnikov to je etažnih lastnikov stavb. Tako se mora vse prevečkrat upravnik postavljati kot zagovornik velikokrat pa tudi kot pojasnjevalec zakonskih  določil, ki so velikokrat neživljenjska in ne upoštevajo dejanskih razmer bivanja v stavbi, etažnim lastnikom, čeprav bi bila to prvenstvena naloga zakonodajalca oziroma ustreznih služb RS. Velikokrat to postavlja upravnika na nasprotni breg od volje etažnih lastnikov, pri tem pa se izgublja osnovni smisel in namen upravnika kot zastopnika in predstavnika etažnih lastnikov in delovaje v njihovem interesu. Ob tem pa je upravnik ves čas podvržen še stalni kontroli nad delom s strani stanovanjske inšpekcije. V zadnjem času pa še neupravičenih obtožb na račun lahkega okoriščanja z neupravičenimi provizijami.

Tako je upravljanje stavb strokovno in tehnično, pa tudi s pravnega vidika, zelo  zahteven posel. Ob zadnjih napadih in diskretizaciji vloge in pomena upravnika nepremičnin, pa se to poslanstvo izgublja in izbija osnovni  pomen upravnika-skrb za ohranjanje nepremičnine in zagotavljanje normalnih in tekočih pogojev za bivanje. Etažni lastniki kot upravniki, se moramo skupaj odločiti za medsebojno  zaupanje, saj bo le tako uspešno nadaljnje skupno sodelovanje.


pripravil:
mag. Peter Kern
Domplan d.d.