Upravljanje večlastniških stavb

 

V današnjem času se lastniki nepremičnin - večlastniških stavb vse bolj zavedajo, da je kvalitetno upravljanje oziroma gospodarjenje stavb pomemben dejavnik ohranjanja vrednosti in kakovosti nepremičnine in da dober upravnik lahko močno pripomore k kakovosti bivanja v večstanovanjskih stavbah.

 

Domplan, d.d., je družba z več kot 60 letno tradicijo in se ukvarja s široko paleto dejavnosti, ki se opravljajo v treh organizacijskih oziroma poslovnih enotah:

  • PE Inženiring in Urbanizem – opravlja dejavnost sodelovanja pri gradnji objektov s storitvami, kot so svetovalni in investicijski inženiring, nadzor pri gradnji, organizacija gradnje lastnih objektov (večstanovanjskih za trg ali plinovodnega omrežja na podlagi koncesijskih pogodb), opravlja storitve na področju prostorskega načrtovanja in projektiranja ter z geodetskimi storitvami;

  • PE Nepremičnine – glavna dejavnost je upravljanje z nepremičninami, pretežno z večstanovanjskimi, deloma pa tudi s poslovnimi stavbami, posredovanje v prometu z nepremičninami;

  • PE Energetika – upravlja s kurilnicami v sklopu stanovanjskih sosesk v Kranju in nekaterih drugih bližnjih krajih (Škofja Loka, Tržič, Medvode, Cerklje,...) in opravlja dejavnost sistemskega operaterja distribucijskega omrežja zemeljskega plina.

Dejavnosti zadnjih dveh enot sta vezani predvsem na upravljanje večlastniških stavb in skupnih kotlovnic.

 

 Vaš partner pri upravljanju nepremičnin - družba Domplan!

 

Večlastniška stavba sestoji iz skupnih in posameznih delov (stanovanja, poslovni prostori), ima različne prostore in naprave, prav vsak lastnik pa svoje inerese, zato je še kako pomembno, da so urejeni medsosedski odnosi, upravljanje in vzdrževanje solastnine. Jasno je, da morajo pri tako različnih interesih solastnikov, izobrazbeni strukturi le-teh, njihovih finančnih zmožnostih in odnosih do nepremičnine, biti razmerja in načini razpolaganja čim temeljiteje urejena.

 

Kaj je upravljanje?

Upravljanje na splošno pride v poštev pri vseh nepremičninah ne glede v kakšni lastninski obliki so. Upravljanje večlastniške stavbe je sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti stavbe. Torej imamo pri gospodarjenju z večstanovanjskimi stavbami opravka z upravljanjem, vzdrževanjem in obnavljanjem ter z obratovanjem le-teh.

 

Skupni deli v večstanovanjski stavbi predstavljajo:

  • Skupne prostore v večlastniški stavbi: stopnišča, vhodni vetrolovi, hodniki, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnike, hišniška stanovanja, prostori za odlaganje odpadkov in drugi prostori, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov (dovozi, klančine in podobno) ter zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva.
  • Skupne gradbene elemente v večlastniški stavbi so: temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropovi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije. 
  • Skupne inštalacije, naprave in opremo v večlastniški stavbi so: notranja električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, ki je za hišnimi priključki in se nahaja v skupnih prostorih; dvigala, kanalizacija, naprave za ogrevanje, televizijske in druge sprejemne antene, strelovodi, naprave za gašenje, odkrivanje in javljanje požara, varnostna razsvetljava in vsi komunalni priključki, ki so namenjeni skupni rabi.

 

Kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija stavbe kot celote (toplotna in hidro izolacija pohodne terase, zunanja stran balkona, ki predstavlja hkrati fasado hiše in podobno). Prav tako je jasno, da so skupni deli večlastniške stavbe solastnina etažnih lastnikov. Skupne dele stavbe naj bi etažni lastniki uporabljali v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne omejuje drugih etažnih lastnikov.

 

Lastniki večlastniške stavbe morajo v primeru, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, določiti upravnika. Seveda lahko upravnika izberejo tudi lastniki stavbe, ki ima manj enot, ni pa obvezen. Predvideva se, da lastniki take nepremičnine lažje uskladijo svoje interese in se dogovorijo o razpolaganju in uporabi skupnih delov take večstanovanjske stavbe.

 

Za posle v zvezi z rednim upravljanjem večlastniške stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Etažni lastniki odločajo o poslih, ki presegajo okvire rednega upravljanja večlastniške stavbe, s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, se štejejo zlasti spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov, spreminjanje rabe skupnih delov in izboljšave, ki se ne štejejo za vzdrževanje večstanovanjske stavbe.

 

Posli rednega upravljanja, za katere zadostuje kot že naveno soglasje solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo večino (vsaj 50%) so:

  • obratovanje,
  • vzdrževanje stavbe ter
  • imenovanje in razrešitev upravnika.

 

Upravnik mora skrbeti za:

  • izvajanje sklepov etažnih lastnikov,
  • redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov,
  • porazdelitev in izterjavo obveznosti,
  • upravljanje z rezervnim skladom in s skupnim denarjem,
  • zastopanje etažnih lastnikov v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika.

 

Upravnik ima še naslednja pooblastila:

  • zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi s stavbo in zemljiščem,
  • pripravi načrt vzdrževanja stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta,
  • sestavi obračun stroškov upravljanja stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike,
  • poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune,
  • sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami,
  • poda letno poročilo o upravljanju objekta,
  • opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb.